Z různých stran se na nás v posledních dnech valí další a další zprávy s titulky katastrofického znění. “Získat hypotéku odteď bude ještě těžší!” nebo “Vlastní bydlení bude od teď ještě méně dostupné!” Za všechno může jen a pouze schválená novela zákona, která rozšiřuje pravomoci České národní bance přisuzuje pravomoc nařizovat komerčním bankám to, co jim doposud mohla pouze doporučit. Možná vás to překvapí, ale na stávajících hypotečních zvyklostech se novelou ve skutečnosti téměř nic nemění.
▫
Pravidla k získání hypotéky před novelou
Doposud se to mělo s hypotékami velmi zjednodušeně zhruba takto: ČNB vydala doporučení pro poskytování hypotečních úvěrů a komerční banky k doporučení centrální banky přihodily navíc svá pravidla. Nutno podotknout, že tato “dodatečná” pravidla byla většinou přísnější než doporučení, která přišla shora.
Zatímco ČNB doposud doporučovala poskytování hypotečních úvěrů do 90 % LTV, většina bank stejně poskytovala většinu úvěru do 80 % hodnoty nemovitosti. Kdo chtěl bydlet, ten musel mít 20 % hodnoty kupované nemovitosti v hotovosti, nebo poskytnout bance jinou záruku.
▫
Jistinou to nekončilo.
Banky také posuzovaly takzvanou bonitu klienta podle ukazatele DSTI, který vyjadřuje hodnotu výše celkové splátky úvěrů vůči příjmům domácnosti. Většina konzervativních bank byla ochotná přidělit žadateli úvěr ve chvíli, kdy měsíční splátka dosahovala maximálně 45 % žadatelových měsíčních příjmů. Ty z obchodně dravějších bank byly ochotné jít do většího rizika v podobě 60 % celkových příjmů, bylo jich však podstatně méně a ostatní úvěrové podmínky zpravidla nebyly nejvýhodnější.
ČNB chápala 45 % DSTI jako hraniční, tuto hodnotu však neprosazovala ani coby doporučení. Nedefinovala dokonce ani horní hranici pro ukazatel DTI – tedy poměr celkové výše zadlužení žadatele a jeho čistého ročního příjmu. Přesto se většina bank při posuzování žádosti o úvěr o tento ukazatel opírala. V reálu jste měli šanci na získání hypotéky ve výši devítinásobku, maximálně dvanáctinásobku svého čistého ročního příjmu.
▫
Získání hypotéky jako věc nemožná? Jen klid
Z toho, co jsme si řekli výše, jste si mohli odvodit, že dosavadní doporučení ČNB stran hypotečních úvěrů byla ve skutečnosti mírnější než požadavky, které na své klienty kladly samotné banky.
Novela však přece jen jednu novinku pro žadatele o hypotéku přináší. Jedná se o stanovení bonusového pásma pro žadatele do 36 let. Pro ty by dokonce nově mělo být snazší hypotéku získat, protože by u nich měla například stačit hotovost ve výši „jen“ 10 %.
Tak proč tolik povyku pro nic? Inu, možná si vzpomenete i na jiný případ, kdy média nafoukla do obřích rozměrů jinak nicotnou kauzu. Musíte připustit, že zprávy s nadpisy typu “Novela o pravomocích ČNB ve skutečnosti nic nemění” by zřejmě rekordy ve čtenosti netrhaly.
Ing. Jan Zeman
+420 723 950 526
